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楼板价够高 两年内房价泗泾破四内环超十万?

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[导读] 楼盘量供应、房价走势、成交量、新开盘...这些常常被我们视为楼市风向标,我们也常常用这些数据来分析1个板块的发展和潜力。

楼盘量供应、房价走势、成交量、新开盘... ,这些常常被我们视为楼市风向标,我们也常常用这些数据来分析1个板块的发展和潜力。而如果追根溯源,其实土拍是能直接反映这个的,当区域内屡屡出现“面粉贵过面包”,板块的潜力定是毋庸置疑的。

楼板价与房价

一:楼板价与房价的计算方法

所谓楼板价通俗的讲就是,楼房所占用的土地,土地转让金,折合到楼房的面积上,产生的房价,不算楼房的工程量造价,比如土地价值40000万,上面有100000平米的楼房,楼板价就是土地价值除以楼房面积4000元/平米(举例)。

而其中楼房的工程量造价就大有文章了,直接会影响到房价的高低。其中建筑成本、设计成本、管理和税费等自不用说,更有我们看不到的灰色地带。在这里我们继续小算一笔:

举例,有一楼盘,占地面积2万平米,总建筑面积17万平米,其中计入容积率为10万平米,容积率为5。土地购置成本为

10亿,建安造价4亿,计算房屋成本。

楼板价=1000000000÷170000=5822元/平米,建安成本==400000000÷170000=2353元/平米;

如果动迁成本=800元/平米,设计费监理费咨询费=500元/平米,配套成本=500元/平米,资金成本=400元/平米,管理成本=300元/平米,税费成本=3000元/平米;

那么Σ成本=土地成本+建安成本+动迁成本+设计费监理费咨询费+配套成本+资金成本+管理成本+税费成本

=5882+2353+800+500+500+400+300+3000=13735元/平米。

这只是按照一般标准算出来的成本总价,开发商肯定是要盈利的,10%左右的利润率还是比较合理的,那么定价起码要15000元/平米~

结论:5882元/平的楼板价,卖出了15000元/平的单价,房价就是这样来的~

二:楼板价对房价的影响

楼板价除了直接影响房价外,更多的是带来的一种“鼓动”作用。面粉比面包贵的现象每年总有那么几例,所拍土地的价格都要高于在售的楼盘,再加上那些七七八八的成本,等楼盘建成后,要价肯定要远远高于现在的在售楼盘。另外,如果我正在卖着这个地块边上的房子,那么我不提价才怪!一连串的连锁效应甚至能够带动整个区域房价的上涨!

结论:楼板价绝大可能带动区域整体房价

三:一般工程开发周期

从拿地到开盘,理论上要在两年内完成。楼板价这么高的项目,两年后能否预示着区域内房价要涨?

 

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