楼盘量供应、房价走势、成交量、新开盘... ，这些常常被我们视为楼市风向标，我们也常常用这些数据来分析1个板块的发展和潜力。而如果追根溯源，其实土拍是能直接反映这个的，当区域内屡屡出现“面粉贵过面包”，板块的潜力定是毋庸置疑的。
一：楼板价与房价的计算方法
所谓楼板价通俗的讲就是，楼房所占用的土地，土地转让金，折合到楼房的面积上，产生的房价，不算楼房的工程量造价，比如土地价值40000万，上面有100000平米的楼房，楼板价就是土地价值除以楼房面积4000元/平米（举例）。
而其中楼房的工程量造价就大有文章了，直接会影响到房价的高低。其中建筑成本、设计成本、管理和税费等自不用说，更有我们看不到的灰色地带。在这里我们继续小算一笔：
举例，有一楼盘，占地面积2万平米，总建筑面积17万平米，其中计入容积率为10万平米，容积率为5。土地购置成本为
10亿，建安造价4亿，计算房屋成本。
楼板价=1000000000÷170000=5822元/平米，建安成本==400000000÷170000=2353元/平米；
如果动迁成本=800元/平米，设计费监理费咨询费=500元/平米，配套成本=500元/平米，资金成本=400元/平米，管理成本=300元/平米，税费成本=3000元/平米；
那么Σ成本=土地成本+建安成本+动迁成本+设计费监理费咨询费+配套成本+资金成本+管理成本+税费成本
=5882+2353+800+500+500+400+300+3000=13735元/平米。
这只是按照一般标准算出来的成本总价，开发商肯定是要盈利的，10%左右的利润率还是比较合理的，那么定价起码要15000元/平米~
结论：5882元/平的楼板价，卖出了15000元/平的单价，房价就是这样来的~
二：楼板价对房价的影响
楼板价除了直接影响房价外，更多的是带来的一种“鼓动”作用。面粉比面包贵的现象每年总有那么几例，所拍土地的价格都要高于在售的楼盘，再加上那些七七八八的成本，等楼盘建成后，要价肯定要远远高于现在的在售楼盘。另外，如果我正在卖着这个地块边上的房子，那么我不提价才怪！一连串的连锁效应甚至能够带动整个区域房价的上涨！
结论：楼板价绝大可能带动区域整体房价
三：一般工程开发周期
从拿地到开盘，理论上要在两年内完成。楼板价这么高的项目，两年后能否预示着区域内房价要涨？
'楼板价够高 两年内房价泗泾破四内环超十万?'转载地址：http://www.xingyumachine.cn/article-detail-id_194.html 转载请注明出处。
